Корневая категория


Зеленоград независимая экспертиза, оценка: земли, земельного участка, для суда, наследства, раздела имущества. Солнечногорск, Лобня, Истра

Зеленоград независимая экспертиза, оценка: земли, земельного участка, для суда, наследства, раздела имущества



Цена на оценку земельных участков

 

Индивидуальное жилое строительство

 

 

а

от 8 до 10 соток

9000

5

б

от 10 до 50 соток

13000

5

в

от 50 соток до 1 га

2400

7

г

от 1 га до 5 га

39000

10

д

более 5 га

от 49000

от 10

 

Земли поселений

 

 

а

до 10 соток

9700

5

б

от 10 - 50 соток

14000

5

в

от 50 до 1 га

29000

7

г

от 1 до 5 га

49000

10

д

более 5 га

от 78 000

от 10

 

Земли сельскохозяйственного назначения

 

 

а

до 1 га

14500

5

б

от 1 до 5 га

25000

7

в

от 5 до 50 га

48000

7

г

от 50 до 200 га

76000

10

д

более 200 га

от 95000

от 10


Ниже представлен пример отчета оценки земельного участка

50/01

об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 4 994 кв. м, расположенного по адресу:обл. Московская, г. Солнечногорск, промзона Рекинцо

 

г. Зеленоград, 2014 год

РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ

Объект оценки

Земельный участок общей площадью 4 994 кв. м, кадастровый номер 50:09:0080203:114, местоположение:обл. Московская, г. Солнечногорск, промзонаРекинцо

Имущественные права на объект оценки

ООО «Ювенстех»

Заказчик оценки

 

Цель оценки

Определение рыночной стоимости Объекта оценки

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения

Для принятия управленческих решений

Дата проведения оценки

Оценка рыночной стоимости объекта была произведена по состоянию на 11 июля 2014 года

Дата выпуска отчета

28июля 2014 года

Порядковый номер отчета

50/01

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату оценки составляет:

1 667 996 (Один миллион шестьсот шестьдесят семь тысяч девятьсот девяносто шесть)рублей

 

Лезнев Н.Е.,генеральный директор

_________________

Скакалин С.В.,оценщик

_________________

 

1.Основные факты и выводы

1.1. Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Объект оценки

Земельный участок общей площадью 4 994 кв. м, кадастровый номер 50:09:0080203:114, местоположение: обл. Московская, г. Солнечногорск, промзонаРекинцо

Категория земель

Земли поселений (земли населенных пунктов)

Статус в кадастровом учете

Учтенный

Имущественные права на объект оценки

 

Оцениваемые права

Право собственности

Обременения (ограничения) права

Не зарегистрированы

Дата оценки

Оценка рыночной стоимости объекта была произведена по состоянию на 28июля 2014 года

 

В рамках настоящей оценки при определении рыночной стоимости прав собственности на земельный участок использовался один оценочный подход – сравнительный, метод сравнения продаж. От использования доходного и элементов затратного подходов оценщик отказался, приведя мотивированное обоснование в соответствующем разделе настоящего отчета. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату проведения оценки составляет:

 

134 406 (Сто тридцать четыре тысячи четыреста шесть) рублей

 

1.2. Задание на оценку

Объект оценки

Земельный участок общей площадью 4 994 кв. м, кадастровый номер 50:09:0080203:114, местоположение: обл. Московская, г. Солнечногорск, промзонаРекинцо

Имущественные права на объект оценки

 

Цель оценки

Определение рыночной стоимости Объекта оценки

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения

Для принятия управленческих решений

Вид определяемой стоимости

Рыночная

Дата оценки

Оценка рыночной стоимости объекта была произведена по состоянию на 28 июля 2014 года

Срок проведения оценки

Отчет об оценке должен быть передан заказчику в течение 7 календарных дней с момента предоставления всей информации и документов, необходимых для проведения оценки

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка

Оценщик принимает предоставляемую заказчиком информацию об Объектах оценки без проведения дополнительной проверки и не несет ответственности за ее достоверность

 

1.3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Оценка выполнена на основании Договора № 17-07-Дна оказание услуг по оценке от 17 июля 2014 года, заключенного между ООО «ЗелЭксперт Сервис»

Оценщиком является:

Скакалин Сергей Валерьевич. Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков: состоит в Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации – Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков», юридический и фактический адрес: 125167, г. Москва, 4-я ул. 8-го марта, д. 6А. ИНН 7719285541. Тел/факс: (495)-797-55-96. Регистрационный номер 1093.77 от 12.12.2007 г. Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности: Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 961408 по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выданный 15.06.2010 г. Московским государственным техническим университетом «МАМИ». Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика: Гражданская ответственность Скакалина Сергея Валерьевича, связанная с осуществлением оценочной деятельности, застрахована в ОСАО «Ингосстрах», Полис (договор) № 433-028315/14 от 29.04.2014. Стаж работы в оценочной деятельности: свыше 5 лет.

Наименование юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор: ООО «ЗелЭксперт Сервис». Место нахождения и почтовый адрес юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор: 141591, Московская обл., Солнечногорский район, д. Бережки, д. 130.

 

1.4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

  1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и в указанных в нем целях. Использование отдельных положений и выводов вне контекста всего отчета является некорректным и может привести к искажению результатов оценки.
  2. Оценщик принимает предоставляемую заказчиком информацию об Объектах оценки без проведения дополнительной проверки и не несет ответственности за ее достоверность.
  1. При определении рыночной стоимости объекта оценки оценщик исходил из того, что у владельца объекта оценки имелись права собственности на него, а у арендатора заключен договор аренды с владельцем.
  1. Оценка производится в предложении отсутствия каких-либо обременений оцениваемых прав.
  2. Оценка производится в предположении предоставления заказчиком достаточной и достоверной информации по объекту оценки.
  3. Исходные данные об объекте оценки, использованные при подготовке отчета, получены, по мнению оценщика, из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому в отчете делаются ссылки на источники информации.
  4. Оценка выполнена на основе результатов анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.
  5. Оценщик не обязан приводить подробные обзорные материалы (фотографии, планы, схемы и т. п.) по объекту оценки. Все подобные материалы включены в отчет исключительно для того, чтобы помочь пользователю отчета получить представление об объекте оценки.
  6. Оценщик не несет ответственности за наличие скрытых факторов, которые могут оказать влияние на стоимость объекта оценки, ни за необходимость выявления таковых. Для выявления наличия или отсутствия подобных неблагоприятных факторов необходимо специальное экспертное исследование, не входящее в задачу данного отчета.
  7. Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. Отчет является конфиденциальным для оценщика. Оценщик не несет никакой ответственности в том случае, если какая-либо третья сторона будет опираться в своих заключениях на отчет.
  8. Публикация отчета целиком или по частям, или ссылок на отчет, а также данных, содержащихся в отчете, имени и профессиональной принадлежности оценщика запрещена без письменного согласия оценщика.
  9. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
  10. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценщик предоставляет копии хранящегося отчета или информацию из него правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления.
  11. Мнение оценщика относительно величины рыночной стоимости объекта оценки действительно исключительно на дату проведения оценки. Поэтому непредусмотренное в отчете изменение самого объекта и его окружения, равно как изменение политических, административных, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию и, следовательно, на величину рыночной стоимости, находятся вне рамок данного исследования.
  12. Все расчеты проведены с компьютерной точностью без учета округления, или с учетом такового, если это специально указывается в тексте. Следовательно, воспроизведение расчетов по представленным числовым данным должно учитывать эффект ограничения значений после запятой на бумажном носителе для всех промежуточных вычислений.

 

1.5. Применяемые стандарты оценки

Оценка проведена, а настоящий отчет составлен в соответствии с действующими законодательными и нормативными документами:

  1. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции.
  2. Федеральные стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3 (утверждены Приказами Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года №№ 254 – 256).
  3. «Международные стандарты оценки» Международного комитета по стандартам оценки МСО 2007.[3]
  4. «Европейские стандарты оценки» Европейской группы ассоциаций оценщиков, ЕСО 2009.[4]
  1. Стандарты организации № СТ/1-ССПОД, СТ/2-ССПОД, СТ/4-ССПОД ОПЭО «Положение о системе стандартизации профессиональной оценочной деятельности», «Кодекс профессиональной деятельности оценщика», «Общие положения о порядке проведения оценки» (утверждены Решением Правления МСНО – НП «ОПЭО» от 4 июля 2008 года № 28/08).

 

1.6. Последовательность проведения оценки

Проведение настоящей оценки включало в себя следующие этапы:

  1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.
  2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.
  3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.
  4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
  5. Составление отчета об оценке.

 

2.Описание объекта оценки

2.2. Общая характеристика

Объектом оценки являетсяземельный участок общей площадью 4 994 кв. м, кадастровый номер 50:09:0080203:114, местоположение: обл. Московская, г. Солнечногорск, промзонаРекинцо.

Сведений о каких-либо обременениях земельных участков оценщику не предоставлено. Согласно правоустанавливающим документам ограничения (обременения) права не зарегистрированы.

Таблица 2.2.1. Описание характеристик объекта оценки

Адрес оцениваемого объекта

обл. Московская, г. Солнечногорск, промзона Рекинцо

Площадь земельного участка, кв. м

4 994

Права на земельный участок

 

Категория земель

Земли поселений (земли населенных пунктов)

Статус в кадастровом учете

Учтенный

Кадастровый номер

50:09:0080203:114

Текущая кадастровая стоимость, руб.

5 053.93 руб.

Копии правоустанавливающихдокументов на оцениваемый земельный участок представлены в приложении 3 настоящего отчета.

2.3. Местоположение объекта оценки

Оцениваемый земельный участок расположенобл. Московская, г. Солнечногорск, промзонаРекинцо.

Рисунок 2.3.1. Местоположение земельного участка на карте

Рисунок 2.3.2. Кадастрвый план земельного участка




8.jpg

7.jpg

3.АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3.1. Анализ общеэкономической ситуации в России в 1 кв. 2014 г.

Данные за март текущего года продемонстрировали сохранение сдержанного экономического роста. По оценке Минэкономразвития России, ВВП с исключением сезонного и календарного факторов по отношению к предыдущему месяцу увеличился на 0,1%.

Позитивное влияние на развитие экономики оказала динамика промышленного производства, за счет возобновления роста добычи полезных ископаемых и обрабатывающих отраслей, и ускорения роста розничной торговли. Отрицательный вклад в динамику ВВП внесло снижение инвестиций, экспорта газа и транспорта.

В целом, ВВП за I квартал 2014 года, с исключением сезонного фактора, снизился на 0,5% к IV кварталу 2013 года. Снижение произошло впервые после роста в течение трех кварталов подряд (со II по IV квартал 2013 года).

По отношению к предыдущему году в марте, по оценке Минэкономразвития России, ВВП сохранил рост на уровне февраля – 0,9%. При этом, Минэкономразвития России пересмотрело годовую динамику ВВП за январь и февраль, повысив значения до 0,7% и 0,9% соответственно. Этот пересмотр был связан с квартальным отчетом за 2011-13 гг. Росстата, который перераспределил динамику кварталов 2013 года и определил благоприятный эффект низкой базы для оценки первого квартала текущего года. За I квартал 2014 года ВВП, по предварительной оценке, вырос на 0,8%.

В марте 2014 года, по оценке Росстата, годовая динамика инвестиций в основной капитал продолжала оставаться в отрицательной области, однако темпы их снижения несколько ускорились против февральских значений. С исключением сезонного фактора к февралю 2014 года, по оценке Минэкономразвития России, инвестиции также показали спад на 1,7% (в январе спад составлял 4,1%, в феврале рост – 1,4%).

Аналогично динамике инвестиций в марте ускорились темпы снижения в строительстве в годовом исчислении. С исключением сезонного и календарного факторов, по оценке Минэкономразвития России, объемы работ по виду деятельности «Строительство» снизились на 0,7% против роста в феврале на 0,6%.

По промышленному производству в целом с исключением сезонной и календарной составляющих после сокращения производства в декабре-январе, в феврале рост возобновился, а в марте стабилизировался (февраль – 1,0%, март – 0,1%). При этом в марте в область положительных значений вышла динамика добычи полезных ископаемых (январь - -0,6%, февраль - -0,3%, март – 0,3). В производстве и распределении электроэнергии, газа и воды после стабилизации в декабре, в январе рост производства возобновился, в феврале замедлился, в марте сократился (январь –   1,4%, февраль – 0,3%, март – -0,8).

В обрабатывающих производствах после сокращения производства в декабре-январе, в феврале рост восстановился (1,7%) и сильно замедлился в марте (0,3).

В отраслях промежуточного спроса в марте продолжился рост в целлюлозно-бумажном производстве; издательской и полиграфической деятельности, в производстве кокса и нефтепродуктов, в производстве резиновых и пластмассовых изделий, в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов, в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий; сократился рост в обработке древесины и производстве изделий из дерева, в химическом производстве.

В потребительских отраслях после трехмесячного спада возобновился рост в производстве пищевых продуктов, включая напитки, и табака; в отраслях легкой промышленности замедлился рост в производстве кожи, изделий из кожи и производстве обуви, и сократилось текстильное и швейное производство.

В отраслях машиностроительного комплекса в марте продолжился рост в производстве транспортных средств и оборудования, в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования и вновь сократилось производство машин и оборудования.

После положительных значений в феврале 2014 г., динамика реальных располагаемых доходов населения с исключением сезонного фактора снова перешла в область отрицательных значений и, по оценке Минэкономразвития России, в марте снизилась на 2,8% (в январе – снижение на 1,9%, в феврале – рост на 1,6%). Реальная заработная плата (с исключением фактора сезонности) показывает снижение уже второй месяц подряд. В феврале и марте – по 0,2%.

Несмотря на снижающиеся реальные располагаемые денежные доходы населения, динамика оборота розничной торговли с исключением фактора сезонности после снижения на 0,2% в январе и роста в феврале на 0,4%, в марте ускорилась, и этот показатель достиг 0,9%.

В марте начался спад платных услуг населению. С исключением сезонности он составил, по оценке Минэкономразвития России, 1,3%.

Ситуация на рынке труда в марте сохраняется благоприятной. Уровень безработицы в марте составил 5,4% экономически активного населения, а с исключением сезонности, по оценке Минэкономразвития России, 5,1%.

Экспорт товаров в марте 2014 г., по оценке, составил 46,9 млрд. долл. США (105,5% к марту 2013 г. и 128,4% к февралю 2014 года).

Импорт товаров в марте текущего года, по оценке, составил 26,9 млрд. долл. США (93,4 к марту 2013 г. и 111,6% к февралю 2014 года). Импорт из стран дальнего зарубежья в марте 2014 г. составил 23,8 млрд. долл. США (96,7% к марту 2013 г.), из стран СНГ – 3,1 млрд. долларов США (73,6% к марту 2013 года).

Положительное сальдо торгового баланса в марте 2014 г. составило 20,0 млрд. долл. США, относительно марта предыдущего года увеличилось на 27,8%.

В марте 2014 года инфляция составила 1,0%, с начала года – 2,3% (в 2013 году: с начала месяца – 0,3%, с начала года – 1,9%). За годовой период показатель инфляции повысился до 6,9% с 6,2% в феврале.

В марте усилился рост цен во всех секторах потребительского рынка. Ускорился рост цен на импортозависимые продовольственные товары: фрукты и цитрусовые, сахар, молоко и молочную продукцию, свинину, говядину.

Таблица 3.1.1. Основные показатели развития экономики (в % к соответствующему периоду предыдущего года)

 

2013

2014

 

март

январь-март

февраль

март

январь-март

ВВП1)  

101,3

100,8

100,9

100,9

100,8

Индекс потребительских цен, на конец периода2)

100,3

101,9

100,7

101,0

102,3

Индекс промышленного производства 3)

99,9

98,8

102,1

101,4

101,1

Обрабатывающие производства4)

99,1

98,6

103,4

103,5

102,4

Индекс производства продукции сельского хозяйства

101,2

101,4

101,0

101,3

101,1

Инвестиции в основной капитал

98,0

100,1

96,55)

95,75)

95,25)

Объемы работ по виду деятельности «Строительство»

100,2

100,6

97,6

96,9

96,4

Ввод в действие жилых домов

101,2

106,5

140,8

125,6

131,0

Реальные располагаемые денежные доходы населения6)

109,1

105,6

100,6

93,2

97,6

Реальная заработная плата

105,1

104,5

104,6

103,15)

104,25)

Среднемесячная начисленная номинальная заработная плата, руб.

28693

27339

29255

313005)

300225)

Уровень безработицы к экономически активному населению (на конец периода)

5,7

 

5,6

5,4

 

Оборот розничной торговли

104,5

104,0

103,9

104,0

103,5

Объем платных услуг населению

100,8

103,1

100,6

99,9

100,8

Экспорт товаров, млрд. долл. США

44,5

125,2

36,5

46,97)

122,97)

Импорт товаров, млрд. долл. США

28,8

77,1

24,1

26,97)

71,67)

Средняя цена за нефть Urals, долл. США/баррель

106,7

111,0

107,4

106,7

106,8

1 Оценка Минэкономразвития России.

2 Февраль и март - в % к предыдущему месяцу, январь-март - в % к декабрю предыдущего года.

3 Агрегированный индекс производства по видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды". С учетом поправки на неформальную деятельность.

4 С учетом поправки на неформальную деятельность.

5 Оценка Росстата.

6 Предварительные данные.

7 Оценка.

8 Данные изменены за счет уточнения респондентами ранее предоставленной информации

 

В марте 2014 г., по оценке Минэкономразвития России, ВВП вырос на 0,9% к соответствующему периоду  прошлого года. Положительная динамика экономического роста за рассматриваемый период связана с продолжением роста торговли (4,0%), промышленного производства (1,4%), на динамику которой оказывает влияние рост выпуска обрабатывающих производств (3,5%) и добыча полезных ископаемых (0,6%). Негативное влияние на динамику экономического роста в марте 2014 году оказывает сокращение темпов роста строительства (-3,1%), которое, в свою очередь, является результатом сокращения инвестиционного спроса (-4,3%) и динамика чистых налогов в связи с сокращением роста экспорта нефти и снижения роста экспорта газа.

ВВП за I квартал 2014 года, по предварительной оценке, вырос на 0,8%. Основной вклад в экономической рост I квартала 2014 года внесла розничная торговля, промышленное производство, в основном за счет обрабатывающих производств, и сельское хозяйство. Негативно сказались на динамике ВВП отрицательная динамика инвестиций в основной капитал и как следствие строительство.

Таблица 3.1.2. Темпы прироста основных показателей экономики (сезонность исключена) (в % к предыдущему периоду)

 

2013

2014

 

1 кв.

2 кв.

3 кв.

4 кв.

1 кв.

ВВП

-0,1

0,4

0,9

0,6

-0,5

Промышленное производство

-1,4

0,7

1,2

0,5

-1,6

Инвестиции в основной капитал

-0,9

-0,4

0,5

0,6

-4,8

Строительство

-1,4

-2,2

1,3

-0,4

-2,3

Реальные располагаемые денежные доходы населения

1,2

-0,2

0,5

1,0

-1,8

Реальная заработная плата

1,4

2,3

0,5

0,6

1,0

Оборот розничной торговли

1,0

1,1

1,0

0,7

0,7

 

С февраля в положительную область перешла годовая динамика промышленного производства. Однако в марте произошло некоторое замедление темпов роста, которое по сравнению с соответствующим периодом прошлого года составил 1,4% против 2,1% в феврале соответственно.

В марте 2014 года рост отмечается в «добыче полезных ископаемых». При индексе производства сферы деятельности «добыча полезных ископаемых» 100,6% положительный вклад в общий рост составил 0,1%. Из производств этого вида деятельности 0,1% вклада в общий рост обеспечила «добыча топливно-энергетических полезных ископаемых» (индекс 100,4%).

Индекс производства сферы деятельности «производство и распределение электроэнергии, газа и воды» составил 93,4 процента.

В сфере деятельности «обрабатывающие производства» индекс производства – 103,5%, вклад в общий рост производства – 2,1%. В группе отраслей с положительной динамикой данного вида деятельности индекс производства составил 105,8%. Наибольший вклад в рост производства в этой группе внесли: 32,7% - производство транспортных средств и оборудования (индекс 114,2%), 37,4% - производство кокса и нефтепродуктов (108,6%), 5,9% - производство пищевых продуктов, включая напитки, и табака (101,8%), 9,6% - целлюлозно-бумажное производство; издательская и полиграфическая деятельность (индекс 115,7%). Индекс производства группы отраслей с отрицательной динамикой – 89,2%. Из производств этой группы 78,1% сокращения обеспечило производство машин и оборудования (индекс 84,6%), 21,8% - производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования (93,4%).

В марте в отраслях инвестиционного спроса продолжился рост: в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов (январь – -1%, февраль – 2%, март – 2,3%), в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования (январь –     -7,7%, февраль – 2,8%, март – 3,5%), в производстве транспортных средств и оборудования (январь - -4,2%, февраль – 3,5%, март – 3,3 процента); вновь сократилось производство машин и оборудования (январь – -8,2%, февраль – 2,7%, март – -6,6%).

В сырьевых экспортоориентированных секторах продолжился рост в производстве кокса и нефтепродуктов (январь – 0,2%, февраль – 0,9%, март – 1,9%), в целлюлозно-бумажном производстве; издательской и полиграфической деятельности (январь – -0,3%, февраль – 11,7%, март – 0,5%), в производстве резиновых и пластмассовых изделий (январь – -6%, февраль – 8,5%, март – 1,4%), в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий (январь – -3,2%, февраль – 1,1%, март – 1,6%); сократился рост в обработке древесины и производстве изделий из дерева (январь – -6,3 %, февраль – 1,4%, март – -1,1%), в химическом производстве (январь – -3,6%, февраль – 3,1%, март – -9,8%).

В потребительских отраслях после трехмесячного сокращения возобновился рост в   производстве пищевых продуктов, включая напитки, и табака (декабрь – -2,5%, январь –   -1,1%, февраль – -1%, март – 1,1%), стабилизировался рост в производстве кожи, изделий из кожи и производстве обуви (январь – 4,6%, февраль – 5,2%, март – 0,1%); продолжилось сокращение в текстильном и швейном производстве (январь – 6,5%, февраль – -0,7%, март – - 5,8%).

 

По оценке Росстата, в марте 2014 года продолжилось снижение инвестиций к уровню соответствующего месяца прошлого года и составило 4,3%. В целом за I квартал 2014 года инвестиции снизились на 4,8%, годом ранее их рост составлял 0,1% соответственно.

Сокращение инвестиций в основной капитал в начале 2014 года происходило на фоне ускорения роста объемов кредитования нефинансовых организаций. Так, по данным Банка России, темпы прироста кредитного портфеля предприятиям в годовом выражении увеличились до 18,1% по состоянию на 01.04.2014 против 17% на 01.03.2014 и 16,1% - на 01.02.2014 (с исключением курсовой переоценки валютных кредитов - на 14,2% против 12,6% и 11,8% соответственно).

Сокращение инвестиций в основной капитал привело к снижению объема работ по виду деятельности «Строительство». В марте объем строительных работ сократился на 3,1% относительно аналогичного месяца прошлого года. В целом I квартал 2014 года снижение составило 3,6% к I кварталу 2013 года.

При этом с начала 2014 года ускорился рост ввода в действие жилых домов: прирост составил в январе 2014 года относительно января 2013 года 29,1%, в феврале и марте 40,8% и 25,6%, соответственно. По итогам I квартала 2014 года прирост составил 31,0% к соответствующему периоду прошлого года.

По данным Росстата, в марте прирост объемов производства продукции сельского хозяйства ускорился до 1,3% против 1,0% в феврале к уровню соответствующего месяца прошлого года.

За I квартал 2014 года производство продукции сельского хозяйства выросло на 1,1% по сравнению с соответствующим периодом 2013 года. Увеличилось производство скота и птицы на убой (в живом весе) на 4,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, производство яиц и молока сократилось на 2,5% и 1,4% соответственно.

Обострение политического кризиса на Украине и связанное с этим ослабление рубля сказались на поведении населения. Опасаясь дальнейшего обесценивания рубля и роста инфляции, население резко активизировало потребительский спрос. Оборот розничной торговли, несмотря на снижающиеся реальные располагаемые денежные доходы населения, в марте продолжил расти. По сравнению с показателями февраля оборот ускорился до 8,5%, тогда как в феврале по сравнению с январем наблюдалось снижение на 0,6%. По итогам I квартала 2014 г. прирост оборота розничной торговли составил 3,5% по сравнению с I кварталом 2013 г. (4,0 годом ранее).

Прирост оборота розничной торговли в январе-марте 2014 г. был в основном обеспечен ростом объемов продаж непродовольственных товаров. По сравнению с I кварталом 2013 г. оборот розничной торговли пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями увеличился в январе-марте в сопоставимых ценах на 1,1%, что на 0,6 процентного пункта ниже прироста за I квартал 2013 года. Объем оборота непродовольственных товаров за март по сравнению с мартом 2013 г. увеличился на 6,9%, и это самый высокий темп прироста за последние 13 месяцев. В целом за I квартал 2014 г. оборот розничной торговли непродовольственными товарами увеличился на 5,6% (6% годом ранее).

Продолжается тенденция снижения доли пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий в структуре оборота розничной торговли. Если в январе-марте 2013 г. она (в фактических ценах) составляла 47,3%, то в январе-марте 2014 г. – 47,1 процента.

С начала 2014 года отмечается и замедление оборота общественного питания. За январь-март оборот общественного питания увеличился на 3,4%, что на 0,9 процентного пункта ниже аналогичного показателя 2013 года.

В I квартале 2014 г. наблюдалось существенное снижение спроса на оказываемые услуги и как следствие замедление роста объема их предоставления. Снижение реальных располагаемых денежных доходов населения, которое усугубляется повышенным уровнем кредитной нагрузки для части населения, ослабление национальной валюты, негативные процессы в мировой экономике и возможные геополитические риски заставляют население отказываться от приобретения многих видов необязательных услуг или, в лучшем случае, к ограниченному пользованию ими. В результате происходит сжатие потребительского спроса, на устойчивости которого базируется благополучие сервисных организаций.

В январе-марте объем платных услуг населению увеличился по сравнению с январем-мартом 2013 года на 0,8%, что на 2,3 процентных пункта ниже аналогичного показателя прошлого года.

При положительных темпах прироста объема платных услуг в целом сохраняется тенденция весьма неравномерного развития его отдельных сегментов, а по 4 из 14 видов услуг, по которым ведется наблюдение за ценами, отмечено сокращение объемов.

С начала года рынок бытовых услуг, который занимает около 10,5% в структуре платных услуг населению, хотя и демонстрирует положительные темпы роста, но они значительно отстают от показателей прошлого года. В I квартале 2014 г. по сравнению с соответствующим периодом 2013 года объем предоставления бытовых услуг увеличился на 2,7%, что на 4,8 процентных пункта меньше прироста за I квартал 2013 года.

Различные тенденции развития отдельных видов платных услуг населению повлияли на существенные сдвиги, произошедшие в их структуре. Так, за I квартал 2014 г. по сравнению с I кварталом 2013 г. (в фактических ценах) увеличилась доля бытовых услуг (на 1,2 процентных пункта) и жилищно-коммунальных услуг на 0,5%, медицинских услуг, социальных услуг, предоставляемых гражданам пожилого возраста и инвалидам, и сократилась доля транспортных услуг и услуг связи.

Устойчивый рост демонстрирует заработная плата. Прирост реальной заработной платы, по оценке Росстата, за I квартал 2014 года составил 4,2% к соответствующему периоду 2013 г. против 3,9% в IV квартале прошлого года. Рост заработной платы по-прежнему обеспечивается отраслями бюджетного сектора. Однако, помесячная динамика заработной платы с начала 2014 года несколько замедляется – в марте 3,1%, в феврале – 4,6%, в январе – 5,2% к аналогичным периодам прошлого года.

Реальные располагаемые денежные доходы населения, по предварительным данным Росстата, упали в марте 2014 года на 6,8% против роста на 0,6% в феврале 2014 года относительно соответствующего месяца предыдущего года. В результате в целом за I квартал 2014 года их снижение составило 2,4% относительно соответствующего периода 2013 года.

Макроэкономический прогноз до 2030 г.[7]

В качестве целевого варианта прогноза, отвечающего основным задачам Концепции долгосрочного социально-экономического развития России до 2020 года (КДР), предлагается инновационный умеренно-оптимистичный вариант прогноза.

Инновационный сценарий (вариант Inn) характеризуется усилением инвестиционной направленности экономического роста и укреплением позиций России в мировой экономике. Он опирается на создание современной транспортной инфраструктуры и конкурентоспособного сектора высокотехнологичных производств и экономики знаний наряду с модернизацией энерго-сырьевого комплекса.

Сценарий предполагает превращение инновационных факторов в ведущий источник экономического роста и прорыв в повышении эффективности человеческого капитала на рубеже 2020-2022 годов, что позволяет улучшить социальные параметры развития.

Частные и государственные расходы на здравоохранение возрастают с 4,6% ВВП в 2010 году до 5,9% ВВП в 2020 году и до 7,1% ВВП в 2030 году, расходы на образование – соответственно до 6,3% и 7,0% ВВП (в 2010 году – 5,2% ВВП). Расходы на науку возрастают с 1,2% ВВП в 2010 году до 3,0% ВВП в 2020-2030 годах, что сопоставимо с параметрами развитых стран. При этом предполагается существенное повышение параметров эффективности экономики: энергоемкость ВВП по отношению к 2010 году снизится в 2020 году на 26%, в 2030 году на 46%, производительность труда возрастет в 2020 году в 1,6 раза к 2010 году и в 2030 году соответственно в 2,5 раза. Среднегодовые темпы роста российской экономики оцениваются на уровне 4,4% в 2011-2030 гг., без учета эффекта возможных кризисных шоков в мировой экономике.

При указанных предпосылках российская экономика будет развиваться быстрее мировой и ее доля повысится к 2020 году до 3,2-3,5%, а к 2030 году до 3,7% мирового ВВП (3,0% в 2010 году). По размеру экономики Россия переместится с шестого места в 2011 году на пятое место в 2014-2021 году.[8] Экономика России в 2021 году превысит размер экономики Германии. Сценарий предполагает сохранение положительного текущего счета, который достигается за счет существенного наращивания экспорта высокой степени переработки. При этом преобладает тенденция к умеренному ослаблению курса рубля.

Реализация инновационного сценария позволяет значительно сократить разрыв с развитыми странами по уровню благосостояния россиян и повысить статус России в мировой экономике. Уровень доходов на душу населения (ВВП на душу населения с учетом паритета покупательной способности 2005 года) возрастет с 48% от уровня Еврозоны до 65-70% в 2020 году и 90-95% в 2030 году. Россия укрепит свои позиции как одного из лидеров научно-технологического и образовательного развития в мире.

Рост экономики будет опираться на активные социальные сдвиги, связанные с ростом среднего класса и креативных созидательных слоев общества. Доля среднего класса повысится с 22% в 2010 году до 37% в 2020 году и 48% в 2030 году.[9]

Консервативный или энерго-сырьевой сценарий (вариант En) характеризуется умеренными (не более 3,6%) долгосрочными темпами роста экономики на основе активной модернизации топливно-энергетического и сырьевого секторов российской экономики при сохранении относительного отставания в гражданских высоко- и среднетехнологичных секторах.

Модернизация экономики ориентируется в большей степени на импортные технологии и знания. Расходы на научные исследования и разработки возрастут к 2030 году до уровня не выше 2% ВВП. Расходы на образование на протяжении всего периода стабилизируются на уровне 4,8-6,0% ВВП. Расходы на здравоохранение к 2030 году вырастут до 6%. Уровень частных и государственных инвестиций в человеческий капитал будет значительно уступать параметрам развитых стран.

Темп роста экономики по данному варианту прогноза на 0,9-1,1 пп. ниже, чем в инновационном сценарии. Экономика увеличится к 2030 году всего в 2 раза, реальные доходы населения увеличатся в 2 раза, а доля России в мировом ВВП стабилизируется на нынешнем уровне 3,0-3,1 процента.

В основных сценариях (Inn, En) предполагается умеренный рост цен на нефть и другие сырьевые ресурсы (в среднем около 1% в год в реальном выражении). Цена на нефть Urals в 2020 году достигает 122 долларов США за баррель, в 2030 году – 158 долларов США за баррель. Это означает, что в реальном выражении цена на нефть в 2013-2030 гг. будет находиться в диапазоне 90-106 долларов за баррель (в ценах 2010 года). Цена газа при экспорте в дальнее зарубежье в реальном выражении в среднем оценивается в 380 долларов за тыс. куб. м, что превышает уровень 2010-2011 годов. Риски снижения цены газа, особенно в среднесрочной перспективе выше, чем риски снижения цен на нефть, что может значительно изменить условия сценариев развития российской экономики.

В рамках инновационного сценария дополнительно рассмотрен вариант с форсированными темпами роста (сценарий форсированного роста), который характеризуется повышенной нормой накопления, ростом долгов частного сектора и возросшей макроэкономической несбалансированностью. Среднегодовые темпы роста ВВП повышаются до 4,7 процента.

Сценарий предполагает более интенсивный приток капитала. При этом сальдо счета текущих операций на протяжении всего прогнозного периода будет находиться в отрицательной области, что повышает уязвимость российской экономики по отношению к внешним шокам.

Дополнительно сценарий предполагает более благоприятные демографические тренды. К 2030 году численность населения достигнет 147,7 млн. человек против 142 млн. человек по основному сценарию. Численность трудоспособного населения сократится в меньшей степени.

Инновационный сценарий характеризуется значительным усилением требований к экологичности экономического развития. В соответствии с требованиями Киотского протокола и ожидаемыми параметрами рамочного соглашения по снижению антропогенной эмиссии парниковых газов после 2012 года выбросы парниковых газов в России не должны превысить уровень 1990 года, и к 2050 году возможен ориентир на уменьшение выбросов на 30-50% от уровня 1990 года. Ужесточение экологических требований может значительно видоизменить параметры экономического развития в рамках инновационного сценария.

Таблица 3.1.3. Основные показатели прогноза социально-экономического развития РФ на 2010-2030 г.г.

Наименование показателя

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

                               

Инфляция (ИПЦ), среднегодовая

114,1

111,7

106,9

108,4

104,8

106,2

105,2

                               

ВВП

41 277

38 807

45 173

54 586

60 590

65 809

73 391

                               

в % к предыдущ. году

105,2

92,2

104,3

104,3

103,4

103,8

104,4

                               

Промышлен. производство

24 706

22 493

28 115

33 679

36 102

39 014

43 423

                               

в % к предыдущ. году

100,6

90,7

108,2

104,7

103,1

103,4

104,1

                               

Реальные располагаемые доходы населения, в % к предыдущему году

102,4

103,1

105,1

100,8

105,0

104,5

105,3

                               

Розничный товарооборот

13 925

14 599

16 499

19 083

21 238

23 565

26 083

                               

в % к предыдущ. году

113,6

94,9

106,4

107,0

106,3

105,0

105,6

                               

Платные услуги населению

4 080

4 505

4 851

5 425

6 008

6 865

7 803

                               

в % к предыдущ. году

104,3

97,5

101,5

103,0

105,0

105,5

106,1

                               

Инвестиции

8 782

7 976

9 152

10 777

12 373

14 120

16 219

                               

в % к предыдущ. году

109,9

84,3

106,0

108,3

106,6

106,4

107,3

                               

Экспорт, в млрд. долл.

471

303

400

522

558

526

550

                               

в % к предыдущ. году

97,5

96,7

107,0

98,2

102,3

102,8

102,2

                               

Импорт, в млрд. долл.

292

192

249

324

370

407

445

                               

в % к предыдущ. году

111,0

66,2

127,5

119,7

112,5

108,1

107,8

                               

Сальдо, в млрд. долл.

180

112

152

198

188

119

105

                               

Курс доллара, рублей

24,9

31,7

30,4

29,4

29,2

29,7

30,5

                               

Индекс реального эффективного обменного курса рубля, 2010 = 100%

96,7

91,2

100,0

104,7

109,3

109,1

108,0

                               

Занято в экономике

68,5

67,5

67,6

68,9

69,1

68,8

68,6

                               

Уровень безраб-цы к ЭАН, %

6,5

8,7

7,7

6,8

6,1

6,1

6,0

                               

Производительность труда

104,8

95,9

103,0

103,4

103,1

104,2

104,8

                               

Средний размер трудовой пенсии (среднегодовой)

4 286

5 322

7 693

8 440

9 300

10 243

11 279

                               

Фонд зар. платы, млрд. руб.

10 242

10 607

11 746

13 198

14 750

16 443

18 386

                             

 

Фонд зараб. платы, в % ВВП

25

27

26

24

24

25

25

                               

Реальная заработная плата

111,5

96,5

105,2

104,2

106,3

105,4

106,3

                               

Энергоемкость ВВП, в % к предыдущему году

96,0

102,5

99,7

99

99

98

97

                               

2010 = 100%

 

 

100,0

99

98

96

93

                               

 

 

В базовом прогнозе развития мировой экономики предполагается рост мирового спроса на углеводороды, прежде всего за счет быстрорастущих экономик Китая, Индии и других стран. Факторами, ограничивающими рост рынков традиционного углеводородного топлива, будут развитие энергосбережения и расширение использования сланцевого газа (включая Европу и США) и альтернативных источников энергии. Доля альтернативных источников в энергобалансе будет увеличиваться после 2025 года. Углеводороды до 2030 года останутся основным источником топлива.

Таблица 3.1.4. Динамика цен на нефть марки Urals по вариантам прогноза и мировой цены на нефть

Наименование показателя

2011-2015

2016-2020

2021-2025

2026-2030

Цена на нефть марки Urals по варианту С

119

152

195

226

Цена на нефть марки Urals по основному варианту прогноза

105

115

133

151

Цена на нефть марки Urals по варианту А

95

90

99

109

Цена на нефть (средняя за период), долл. за баррель (по прогнозу EIA)

100

136

173

211

В основном варианте предполагается умеренный рост цен на нефть и другие сырьевые ресурсы (в долгосрочной перспективе в среднем около 2,5-3% в год в номинальном выражении). Цена на нефть Urals в 2020 году достигнет уровня 122 доллара США за баррель, в 2030 году – 158 долларов США за баррель. Это означает, что в реальном выражении цена на нефть в 2013-2030 гг. будет находиться в диапазоне 90-106 долларов за баррель (в ценах 2010 года).

Вариант рассматривается как наиболее вероятный в условиях, когда ОПЕК сохраняет ведущую роль на нефтяном рынке и обеспечивает комфортную для себя цену.

Также рассматривались дополнительные сценарии динамики цен на нефть. Вариант А учитывает более низкий спрос на нефть со стороны мировой экономики и возможности интенсивного роста предложения за счет полномасштабного выхода на рынок иракской нефти и производства сланцевой нефти. В этом сценарии цены на нефть в реальном выражении на протяжении прогнозного периода находятся на уровне 76-77 долларов за баррель (в ценах 2010 года). В номинальном выражении цены на нефть к 2030 году составляют113 долларов за баррель.

Вариант С – вариант повышенных цен на нефть и газ – предполагает более сильный рост издержек добычи, а также более слабую конкуренцию с новыми видами топлива и нетрадиционными видами углеводородов. В этом сценарии к 2020 году цена на нефть достигнет 173 долларов США за баррель, в 2030 году – 239 долларов США за баррель (что превышает прогноз EIA на 10-15 долларов США). В ценах 2010 года в 2030 году цена на нефть увеличится до 160 долларов за баррель.

Прогнозы развития мировой энергетики разрабатывались международными агентствами в 2011 году на основе несколько более оптимистичного прогноза развития мировой экономики (средний темп в 2011-2030 гг. – 3,6% в год), чем принято в прогнозе.

Таблица 3.1.5. Прогноз мирового рынка нефти

Наименование показателя

2011-2015

2016-2020

2021-2030

Мировое потребление, млн. тонн в год

4 525

4 770

5 155

Доля России в мировом потреблении, %

3,1

3,1

3,0

Доля России в мировом производстве, %

11,3

10,8

10,1

Согласно оценкам международных энергетических организаций, по базовому сценарию мировой спрос на нефть увеличится к 2030 году в 1,3 раза, при этом спрос в Европе увеличится на 7%, в Японии – на 25%, в Китае – в 1,8 раза, в Индии – в 2,3 раза.

Добыча нефти опережающими темпами увеличится в странах ОПЕК – в 1,3 раза. Объем добычи нефти в России в прогнозный период останется на неизменном уровне, а потребление возрастет в 1,3 раза, экспорт нефти в дальнее зарубежье будет оставаться в диапазоне 210-214 тыс. тонн в год.

Прогноз IEA развития нефтяной отрасли в России принципиально отличается от прогноза МЭР. Так, по прогнозу EIA, добыча нефти в России к 2030 году увеличится в 1,3 раза по отношению к уровню 2010 года, а потребление нефти останется на уровне 2010 года. Аналогичные гипотезы приняты IEA для других стран, кроме Китая, Индии и стран африканского региона.

Природный газ остается основным источником энергии для промышленных целей и для выработки электроэнергии. На промышленные цели будет использоваться около 40% от общего объема добываемого газа. Использование природного газа уменьшает выбросы парниковых газов, ускоряющих глобальное потепление, поэтому будут расширяться программы по использованию природного газа для вытеснения других видов ископаемого топлива.

Расширение спроса на природный газ со стороны электроэнергетического сектора будет также обусловлено строительством новых генерирующих мощностей, сравнительно небольшими технологическими сроками строительства, относительно низкими капитальными затратами по сравнению с использованием ископаемого или ядерного топлива и относительной эффективностью его использования.

Таблица 3.1.6. Прогноз мирового рынка газа

Наименование показателя

2010

2011-2015

2016-2020

2021-2030

Мировое потребление, млрд. куб. м в год

3 197

3 355

3 655

4 130

Доля России в мировом потреблении, %

14,1

14,3

14,0

13,1

Доля России в мировом производстве, %

20,2

20,8

21,1

20,4

 

По оценкам IEA, спрос на газ в мире к 2030 году возрастет в 1,4 раза. Потребление газа в Европе возрастет на 15%, в Китае – в 3 раза. Спрос на Ближнем Востоке будет расти практически на уровне Китая.

Основными регионами, которые обеспечат рост производства, будут страны Ближнего Востока, Африки и Россия. Добыча газа в мире увеличится в 1,4 раза, в том числе в США – в 1,2 раза, в Китае – в 2,2 раза, в России – в 1,3 раза.

Основные сценарии прогноза предусматривают сохранение существующей структуры рынка газа, предполагающей реализацию части экспортируемого Россией газа на основе долгосрочных контрактов, ценообразование по которым связано с динамикой цен на нефтепродукты. Поставляемый по магистралям газ будет оставаться одним из основных энергетических ресурсов Европы. В основном сценарии прогноза цены на экспортируемый Россией газ в реальном выражении сохраняются приблизительно на уровне 350-400 долл./тыс. куб. метров. Это означает рост цен к 2030 году в номинальном выражении до 590 долл./тыс. куб метров.

В то же время возрастает вероятность значительного изменения структуры рынка газа в Европе, ключевого для российского экспорта. Основные причины – изменение системы регулирования рынка, усиление роли газа, добываемого нетрадиционными способами, в первую очередь сланцевого и угольного газа, а также более интенсивное развитие энергосберегающих технологий. По прогнозу IHS GlobalInsight, около 35% увеличения мировойдобычи газа может быть получено за счет нетрадиционных источников (сланцевого газа, метана угольных пластов и газа в плотных породах) в США и Азиатско-Тихоокеанском регионе. В мировой торговле природным газом также может значительно возрасти доля сжиженного природного газа (СПГ). Основные мощности СПГ могут быть задействованы на Ближнем Востоке и в Австралии.

В связи с неопределенностью развития рынка нетрадиционного газа к 2020 году высока вероятность возникновения рисков ужесточения конкуренции и изменения конфигурации мировых газовых рынков (самообеспеченность газом и наращивание импортных возможностей Северной Америки, увеличение производства сжиженного газа в Африке, Австралии и на Ближнем Востоке). Это может снизить спрос на российский газ (к 2030 году на 80-90 млрд. куб. м) как в европейском, так и в восточном направлении и негативно отразится на объемах добычи газа.

Развитие и диверсификация европейского направления экспорта российского газа намечается за счет ввода в эксплуатацию двух очередей газопровода «Северный поток», полной загрузки газопровода «Голубой поток» и строительства газопровода «Южный поток», что позволит значительно снизить риски транзитных поставок газа.

Эти тенденции будут вести к сближению цен на газ в различных регионах мира. Прежде всего, предложение газа после 2020 года может существенно повыситься на европейском премиальном рынке. Таким образом, для российского экспорта в долгосрочной перспективе повышается вероятность ослабления зависимости динамики цен на газ от динамики нефтяных цен, а также возможность полного отказа от долгосрочных контрактов по газу и перехода на поставки по спотовым контрактам.

Выпадение доходов экспортеров газа при реализации указанных условий после 2020 года может составить 0,5-1% ВВП в год по отношению к основному инновационному сценарию. Это может вести к замедлению экономического роста в 2020-2030 гг. ежегодно в среднем на 0,4 пункта.

3.2. Основные характеристики и экономическое положениерегиона местонахождения объекта оценки

Солнечногорский район — административно-территориальная единица и муниципальное образование на северо-западе Московской области. Административный центр — город Солнечногорск.

Район образован в 1929 году.

Численность населения

1931

1970

1979

1989

2002

33 076

95 747

78 431

71 832

124 369

2006[

2008

2009

2010

2011

124 220

123 585

124 485

128 580

131 459

2012

2013

→131 459

132 744

 

В соответствии с Законом Московской области от 21 января 2005 года № 27/2005-ОЗ «О статусе и границах Солнечногорского муниципального района и вновь образованных в его составе муниципальных образований» район состоит из 11 муниципальных образований, из них 5 городских поселений и 6 сельских.

По территории района проходят важные транспортные магистрали России — Октябрьская железная дорога и автомагистраль М10 E 105 Москва — Санкт-Петербург, а также «Малое московское кольцо» А107 и Большое кольцо Московской железной дороги (БК МЖД).

Район граничит с Клинским, Истринским, Красногорским и Дмитровским районами, с городским округом Химки Московской области, а также с Зеленоградом и районом Молжаниновский города Москвы. Площадь территории — 1085,07 км².

 

Сенеж (озеро)

Сенеж (Сенежское озеро) — озеро в Московской области, на Клинско-Дмитровской гряде. Площадь озера — 8,51 км², максимальная длина — 5 км, ширина — до 3,5 км. Наибольшая глубина — 6 м (средняя — 2,5—3,5 м)[1]. Из озера берёт начало река Сестра.

Озеро фактически является водохранилищем, образованным в ходе строительства Екатерининского канала между реками Сестра и Истра, начатым в 1826 году. Целью строительства канала была доставка камня с Волги для постройки Храма Христа Спасителя в Москве[2] (по другим сведениям, инициация постройки канала приписывалась ещё Екатерине Великой[1]). Работы продолжались около 25 лет, в ходе них были построены три каменных шлюза, канал длиной 8,5 км и плотина. Реки Сестра и Истра были спрямлены. На Истре было построено 13, а на Сестре 20 деревянных и каменных шлюзов таких же размеров, как на Тихвинской водной системе.

Впоследствии, не выдержав конкуренции с открытой в 1861 году Николаевской железной дорогой, канал был заброшен[1]. После закрытия судоходства на канале, дерево и камень, из которых были построены шлюзы, распродавались по низкой цене. Местный купец Самохвалов построил из них лучшее в Солнечной Горе здание, то самое, где сейчас размещается городская администрация. Сейчас Екатерининский канал представляет из себя заросший, заболоченный ручей, о котором мало знают даже местные жители.

Озеро ледникового происхождения, давшее название водоёму, теперь является одним из заливов в южной части водохранилища, именуемой Старым Сенежем. По другой же версии, озеро получило свое название по имени любимого коня Екатерины II - Сенешаля.

В конце XIX века барон Кнопп устроил на дамбе озера первую в Подмосковье гидроэлектростанцию мощностью 50 кВт. В 1950 году для прохождения танков к воинской части дамба была засыпана и расширена, гидротехнические сооружения забетонированы. Вследствие того, что пропал донный сток из озера (вода могла переливаться только через дамбу), ухудшился водообмен в озере, и оно стало зарастать и заиливаться.[1]

Из рыбного населения в озере в настоящее время обитают судак, лещ, окунь, плотва, щука, ерш. Довольно высокой численности достигает линь.

Летом 1898 года в имении Олениных Богородское близ озера Сенеж жил русский художник Исаак Левитан, именно здесь была написана его последняя картина «Озеро. Русь»[3][4].

В 2004 году для проработки типовых проектов малой энергетики на плотине водохранилища почти восстановлена гидроэнергетическая установка барона Кноппа[1], сооружена неработающая ветровая миниГЭС, состоящая из двух гидроагрегатов 5 кВт и 45 кВт производства Чеховского энергомашиностроительного завода, и одного ветрогенератора 10 кВт конструкции НИИЭС РАО «ЕЭС России».

 

3.3. Рынок земельных участков московской области

Рынок земельных участков, предназначенных для строительства объектов коммерческой и жилой недвижимости, последние полгода был довольно стабильным. Мы не наблюдали принципиальных изменений в соотношении спроса и предложения, а также средних ценах. Однако была заметна дина- мика по отдельным сегментам.

Земля для строительства объектов коммерческой недвижимости

На рынке земли под коммерческую застройку сохраняется высокая активность, что является следствием начавшегося в прошлом году оживления в сегменте. При этом основные тенденции не претерпели значительных изменений с осени прошлого года.

География спроса и предложения практически не изменилась. Наибольшим спросом пользуются участки в южной и северной частях Подмосковья. Также интерес представляет западное направление (Минское, Можайское, Новорижское шоссе), но доступных предложений в данный момент здесь практически нет. Наименее востребованы участки восточного и юго-восточного направлений, ввиду сложной транспортной ситуации. Однако это не распространяется, например, на тех, кто приобретает участки под строительство АЗС.

У покупателей по-прежнему востребованы участки на первой линии основных трасс. Критерий удаленности земельного участка от МКАД меняется: так, если ранее запрашивались участки,расположенные до 10–15 км от МКАД, то теперь покупатели готовы рассматривать земельные участки на расстоянии до 25 км.

Важнейшей характеристикой участка является степень его готовности к продаже. Земельные участки с подведенными коммуникациями, осуществленным межеванием и переведенные из категории «земли сельскохозяйственного назначения» продаются значительно быстрее, их цена стабильно растет. Можно говорить о развитии рынка земельных участков как инвестиционного продукта.

Земля для строительства объектов жилой недвижимости

Курс градостроительной политики Москвы, принятый в 2010 г., продолжает оказывать значительное влияние на рынок земли, предназначенной для жилой застройки. Дефицит земли и политика создания полицентричного города приводят к активному развитию малоэтажного строительства за пределами МКАД.

Ранее девелоперы рассматривали земельные участки в Подмосковье в основном с целью реализации проектов коттеджного строительства. Сейчас мы наблюдаем стабильное увеличение спроса со стороны девелоперов, возводящих жилье класса «эконом» и «комфорт».

Земли поселений могут быть использованы в соответствии с проектом зонирования территории, и зачастую застройщики имеют ограничения, связанные с разрешенными типами застройки (например, многоэтажных, среднеэтажных и малоэтажных домов). Перевод участка, предназначенного под малоэтажное строительство, в разрешенное многоэтажное довольно сложен, в то время как процесс изменения индивидуального жилищного строительства на малоэтажную застройку облегчен. Это способствует развитию малоэтажного строительства в Подмосковье.

Размер участка, приобретаемого для реализации проекта жилой застройки, составляет 5-20 га. Здесь необходимо помнить о том, что при реализации проекта жилого комплекса может существовать обременение в виде необходимости строительства школы или детского сада (1–2 га).

Сейчас на рынке земли Московской области, предназначенной для строительства объектов жилой недвижимости, около 50 предложений, цена которых в среднем составляет $7–15 тыс. за сотку в зависимости от категории земли и местоположения участка, в первую очередь, удаленности от МКАД. Наибольшим спросом пользуются земли, расположенные вдоль Новорижского и Киевского шоссе до 25 км от МКАД.

В целом, спрос в этом сегменте довольно ограничен, так как фактически он формируется 10–15 крупными компаниями-застройщиками. Часто применяется партнерская схема, в которой одна сторона является собственником земельного участка, а вторая – финансирует строительство на нем. Договоры купли-продажи заключаются реже и только по очень выгодной для покупателя цене.

Рынок земли в «Новой Москве»

На рынке земельных участков, расположенных на территории «Новой Москвы», уже более года сохраня-

ется ситуация неопределенности. Ожидается, что генеральный план развития Москвы, разработанный

с учетом присоединенных территорий, будет принят в 2014 г., после чего будут решены вопросы зонирования земельных участков и определен тип застройки.

Предложений участков на присо- единенных территориях доволь- но много, собственники стараются максимально подготовить участки к продаже. Однако на данный момент разрешения на строительство не выдаются, вследствие чего активно- го спроса на эти земли нет. Исклю- чение составляют только компанииавтодилеры, готовые приобретать участки для строительства дилер- ских центров.

Ценовые ориентиры

В московском регионе наблюдается сильная дифференциация стоимости земельных участков в зависимости от направления и удаленности от МКАД. Наиболее дорогими направлениями (за исключением элитного рынка Рублево-Успенского шоссе) являются Новорижское и Минское шоссе. Стоимость земельных участков, расположенных на этих направлениях, может превысить стоимость аналогичных предложений на других направлениях в 1,5–2 раза.

Если говорить о динамике, то в среднем рост стоимости земельных участков несколько выше уровня инфляции – около 10–15% в год, за исключением участков, расположенных в Москве и на новой присоединенной территории на юго-западе от города. Однако изменение стоимости в значительной степени зависит от индивидуальных качеств участков.

Земельные участки, предназначенные для застройки объектами торгового назначения, расположенные на первой линии федеральных трасс, в 2–3 раза дороже аналогичных пред- ложений, удаленных от основных магистралей, используемых, в частности, для строительства складских площадей.

4. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования недвижимого имущества, исходя из анализа рынка. Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, юридически допустимых, физически осуществимых, финансово приемлемых видов использования имеет своим результатом максимально высокую стоимость объекта оценки.

Правомочность – это рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат действующим нормативным документам о зонировании, об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству.

Физическая осуществимость – это рассмотрение законных способов технологически реальных для данного объекта способов использования.

Финансовая оправданность – рассмотрение тех разрешенных законом и физически осуществимых вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу объекта.

Максимальная эффективность – рассмотрение того, какой из правомочных, физически осуществимых и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Таблица 4.1. Исходные данные для проведения анализа наиболее эффективного использования объекта оценки

Характеристики

Исходные данные

Место положения

обл. Московская, г. Солнечногорск, промзонаРекинцо

Тип

Земельный участок

Текущее использование объекта

Для рекреационных целей (под благоустройство)

Наличие сервитутов

Сервитутов не зарегистрировано

Объект оценки представляет собой земельный участок для эксплуатации рекреационной недвижимости.

Таблица 4.2. Результаты анализа наилучшего и наиболее эффективного использования

Критерии анализа

Результаты анализа

Правомочность

Законодательных ограничений на использование земельного участка в качестве рекреационнойнедвижимости (благоустройство) не выявлено.

Физическая осуществимость

Объект оценки физически возможно использовать под рекреационную недвижимость (благоустройство).

Финансовая осуществимость и максимальная эффективность

На дату оценки земельный участок эксплуатируется в соответствии с его разрешенным использованием, зафиксированным в кадастровом паспорте, как паркинг (стоянка автомобилей).Текущее использование позволяет получать стабильный доход при минимуме финансовых вложений.

Общий вывод

Резюмируя все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка было бы текущее использование, в соответствии с разрешенным использованием, зафиксированным в кадастровом паспорте.

 

5.МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ

5.1. Общие положения

В данном разделе, исходя из существующей методологии оценки рыночной стоимости земли, раскрывается содержание примененной оценщиком методики определения рыночной стоимости.

Методы рыночной оценки земли, как и любого другого имущества, основаны на трех подходах к оценке: затратном, доходном и сравнительном.

  • затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
  • сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
  • доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

5.2. Подходы и методы, применяемые для оценки земельных участков

Рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с Методическими указаниями по определению рыночной стоимости земельных участков (Распоряжение Минимущества России № 568-р от 06.03.2002 г. в редакции Распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. № 2314-р);

Для определения стоимости земли используются унифицированные методы, которые могут быть применены при оценке земельных участков с любым типом землепользования, в том числе для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий, оценки земли, занятой промышленными и линейными объектами вне черты поселений. Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения стоимости земли любым методом является использование рыночных данных.

При определении стоимости земли оцениваться могут как свободные от застройки земельные участки, так земельные участки (собственно земля) в составе единых объектов недвижимости.Важной особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок, даже занятый зданиями и сооружениями, должен рассматриваться как условно свободный (не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества) если размещенные на нем объекты недвижимого имущества не соответствуют наиболее эффективному использованию этого земельного участка.Для оценки стоимости незастроенных (свободных от улучшений) земельных участков применяются методы сравнительного и доходного подходов.

Для оценки стоимости земли в составе застроенного земельного участка (единого объекта недвижимости) в дополнение к методам доходного и сравнительного подходов применяются методы, представляющие их комбинацию с методами затратного подхода.Методические указания содержат описания следующих методов оценки:

  • метод сравнения продаж;
  • метод выделения;
  • метод распределения;
  • метод капитализации дохода;
  • метод остатка;
  • метод предполагаемого использования.

Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки права собственности застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения. Он применяется при наличии данных о продажах прав на застроенные и незастроенные земельные участки.

Расчет рыночной стоимости участка земли данным методом осуществляется посредством подбора объектов-аналогов, выявления элементов сравнения, позволяющих учесть отличия объекта оценки отобъекта-аналога, расчета поправок на данные различияи внесения их в цены продаж объектов-аналогов. Стоимость земельного участка рассчитывается как среднее или средневзвешенное значения из скорректированных цен объектов-аналогов.

Метод распределения

Метод распределения основан на использовании в расчетах данных о соотношении стоимости земли и улучшений в стоимости единого объекта недвижимости (застроенного земельного участка), поэтому применяется для оценки только застроенных земельных участков.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

  • определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами;
  • определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
  • расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод выделения

При расчете стоимости земли методом выделения из стоимости сделки с застроенным земельным участком (стоимости единого объекта недвижимости) вычитается стоимость замещения строений, определенная затратным подходом. Данные метод также, как и метод распределения, используется для оценки только застроенных земельных участков.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

  • определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами;
  • определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
  • расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
  • расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки права собственности застроенных и незастроенных земельных участков.

Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации земельной ренты или чистого дохода, приносимого земельным участком. Величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка или как доход от его хозяйственного использования. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

  • расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
  • определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
  • расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

Метод остатка для земли

Метод остатка для земли заключается в определении остаточного дохода, приходящегося на землю и последующей его капитализации. Вначале определяетсячистый операционный доход от эксплуатации единого объекта недвижимости (земельного участка и улучшений на нем), далее определяется доход, приходящийся на улучшения, затем эта величина вычитается из общего чистого операционного дохода. Остаточный доход, приходящийся на землю, в виде разницы между общим доходом и доходом, отнесенным на здания,капитализируется по приемлемой ставке.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

  • расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
  • расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
  • расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
  • расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
  • расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод предполагаемого использования

Метод предполагаемого использования является методом дисконтирования денежных потоков. Оценка земли данным методом заключается в том, что моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет генерировать освоенный участок. Разность этих доходов и расходов, представляющая собой доход, приписываемый земле (остаточный доход или рента), последовательно дисконтируется на дату оценки и затем суммируется с целью получения текущей стоимости земли.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

  • определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
  • определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
  • определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
  • определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
  • расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Согласование результатов

Если при определении стоимости объекта оценки используются методы нескольких оценочных подходов, то определение итоговой рыночной стоимости осуществляется путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в процессе анализа и оценки различными подходами.

Суть процесса математического взвешивания заключается в умножении каждого из полученных стоимостных показателей на весовой коэффициент. Весовой коэффициент – множитель, меньший или равный единице, показывающий относительную значимость каждого из полученных стоимостных показателей и определяющийся обоснованным суждением оценщика. Сумма весовых коэффициентов составляет единицу. Для определения весовых коэффициентов анализируются преимущества и недостатки использованных методов.

5.3. Обоснование применимости методов оценки для определения рыночной стоимости объекта оценки

При наличии достаточного количества предлагаемых к продаже земельных участков-аналогов, метод сравнения продаж позволяет получить наиболее достоверную оценку рыночной стоимости на указанную дату и позволяет избежать использования субъективных допущений и неопределенность прогнозирования.

В результате анализа предложений на продажу земельных участков, расположенных в Солнечногорском районе, оценщиком было найдено достаточное количество предложений, позволяющее выполнить оценку рыночной стоимости земельного участка с использованием метода сравнения продаж.

В рамках настоящей оценки невозможно применить метод выделения и метод распределения, поскольку условием применения данных методов является наличие строений на земельном участке, в то время как земельный участок, который подлежит оценке, по состоянию на дату проведения оценки является незастроенным. В связи с этим оценщик отказался от применения метода выделения и метода распределения в рамках настоящей оценки.

Также оценщик отказался от применения методов капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования, поскольку в рамках применения этих методов необходим достоверный и обоснованный прогноз уровня будущих доходов от земельного участка, включающий в себя прогноз уровня цен на рынке коммерческой недвижимости на период после 2014 года. В то же время, в вызванных последствиями финансового кризиса условиях экономической неопределенности и трудно прогнозируемого поведения цен на рынке коммерческой недвижимости крупных российских городов в ближайшие три-пять лет, выполнить достоверный и обоснованный прогноз не представляется возможным.

Кроме того необходимо отметить, что в условиях наличия развитого рынка продажи прав аренды земельных участков именно метод сравнения продаж позволяет получить наиболее достоверную оценку стоимости, а все прочие методы оценки, основанные на использовании расчетов стоимости через вычисление промежуточных показателей, не обладают такой достоверностью, как метод сравнения продаж.

Метод сравнения продаж позволяет избежать использования субъективных допущений и неопределенность прогнозирования. Кроме того, расчет стоимости данным методом исключает взаимную зависимость результатов оценки по различным оценочным подходам.

 

6.РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

6.1. Общие положения

Метод сравнения продаж входит в перечень, изложенный в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года № 568-р.

Для проведения оценки рыночной стоимости земельных участков методом сравнительного анализа продаж необходимо подобрать информацию о ценах сделок (спроса, предложений) представленных на рынке объектов с аналогичными характеристиками и назначением.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам определяющим его стоимость.

Проанализировав рынок земельных участков Московской области, оценщиком были подобраны земельные участки аналогичного назначения. При подборе объектов-аналогов оценщик использовал публикуемые в открытом доступе данные по предложениям продажи земельных участков во временном диапазоне, максимально приближенном к дате проведения оценки. Кроме того, земельные участки рассматривались в качестве аналогов, если их категория соответствовала категории «Земли поселений (земли населенных пунктов)».

Объекты-аналоги не были лично осмотрены оценщиком в силу того, что они предлагаются на рынке в основном через агентства недвижимости, и для их осмотра, а также для получения конкретной информации об адресе и состоянии, необходимо предварительное заключение агентского соглашения на возмездное оказание услуг.

По информации продавцов рассматриваемые аналоги предлагаются на рыночных условиях без влияния на цену предложения каких-либо особых обстоятельств. Объекты сравнения (аналоги) имеют различные рыночные характеристики, а также другие особенности, которые должны быть проанализированы и учтены в процессе определения рыночной стоимости. Оценщик принимает все полученные от продавцов данные по аналогам в качестве достоверных.

Этапы расчета методом сравнения продаж:

  • выбор объектов-аналогов для земельного участка, стоимость которого подлежит оценке;
  • внесение корректировок в цены предложения объектов-аналогов, устраняющих различия между оцениваемым участком и объектами-аналогами;
  • расчет рыночной стоимости объекта оценки.

6.2 Выбор объектов-аналогов

Оценщиком были найдены предложения к продаже земельных участков, которые по своим характеристикам могут служить аналогами оцениваемых земельных участков. Мониторинг проводился с использованием информации о предложениях на продажу, размещенных в сети интернет.

Характеристики и описания аналогов земельных участков назначения «Земли поселений (земли населенных пунктов)» приведены в таблице ниже.

Копии интернет страниц приведены в приложении 2 настоящего отчета.

 

Таблица 6.2.1. Аналоги оцениваемых земельных участков

Показатель

Объект-аналог № 1

Объект-аналог № 2

Объект-аналог № 3

Стоимость земельного участка, руб.

1 950 000

1 600 000

1 700 000

Площадь, м2

4 650

4 000

4 000

Стоимость, руб./м2

419

400

425

Местоположение

Солнечногорск, ЮжнаяпромзонаРекинцо

Солнечногорск, Ленинградское ш.

Солнечногорск, ул. Стеклозаводская

Краткое описание

Г.Солнечногорск, улица Южная промзонаРекинцо, земельный участок 46,5 соток, земли населенных пунктов, ври -общественно деловое и гражданское строительство.Уч-ок в аренде на 49 лет, 1-ая линия Ленинградского шоссе в строну Москвы, участок вытянутой формы 30х200.Все коммуникации по границе. Граничит с строительным рынком, возможен перевод в собственность. Возможен торг.

Ленинградское или Пятницкое шоссе 45 км от МКАД, Солнечногорск. Участок 40 соток, промышленного назначени для бизнеса. Участок 40 соток / для строительства зданий и сооружений / земли населенных пунктов / расположен в черте города Солнечногорск. Коммуникации - заведены на участок. Подъездная дорога асфальт до участка. Безопасность - сторож и общее ограждение. Городская инфраструктура. Документы готовы к продаже

Продаю земельный участок 40 соток на ул. Стеклозаводская, г. Солнечногорск. Категория земель -" Земли поселений (земли населенных пунктов)". Разрешенное использование по документу: 3300 кв. м. -для общетвенно-делового и гражданского строительства (офисные и складские помещения для складирования стеклотары), 700 кв. м.- для рекреационных целей (зона благоустройства). Аренда на 49 лет. Переуступка. Коммуникации: электричество, газ, водопровод, канализация по границе. Асфальтовая дорога.

Передаваемые права на земельный участок

Право долгосрочной аренды

Право собственности

Право долгосрочной аренды

Категория/ назначение

Земли поселений (земли населенных пунктов)

Земли поселений (земли населенных пунктов)

Земли поселений (земли населенных пунктов)

Контактная информация

Помидор +7 (495) 666-00-59

Подмосковные вечера 8-903-756-36-99

Дзыскун Олег Владимирович +7 (916) 007-07-47

Источник информации

http://квартиры-домики.рф/1237656

http://www.bn.ru/moskovskaya-oblast/sale/country/lands/12775060/

http://solgorsk.mosr.ru/objects/earth/310200501104.html#obj

Оценщик выделил следующие элементы сравнения, влияющие на стоимость объектов-аналогов:

-           корректировка на дату продажи (предложения);

-           корректировка на условия сделки;

-           корректировка на условия финансирования;

-           корректировка на торг продавца и покупателя;

-           корректировка на функциональное назначение;

-           корректировка на вид передаваемых прав;

-           корректировка на район местоположения;

-           корректировка на инженерную инфраструктуру;

-           корректировка на наличие на участке строений;

-           корректировка на разницу в общей площади.

Обоснование вносимых корректировок:

Корректировка на дату продажи (предложения)

Все предложения о продаже объектов-аналогов максимально приближены и актуальны по состоянию на дату проведения оценки, поэтому корректировка по данному параметру не оценщиком проводилась.

Корректировка на условия сделки

Объекты-аналоги выставлены на рынок в форме публичной оферты. В рамках настоящей оценки принято допущение, что объект оценки по состоянию на дату оценки будет реализован на таких же условиях. Таким образом, по данному параметру объект оценки и аналоги не отличаются друг от друга, поэтому величина данной корректировки равна 0%.

Корректировка на условия финансирования

Корректировка на данный элемент сравнения отражает:

-           нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем;

-           неполную информированность, срочную потребность в деньгах и другие вынужденные обстоятельства, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или покупки объекта;

-           нетипичный срок экспозиции объекта на рынке (продажа в условиях банкрот-ства, неадекватность продавца при определении начальной цены продажи).

В общем виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью про-дажи рассматриваемого сравнимого объекта недвижимости с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения. Условия продажи у всех объектов-аналогов и оцениваемых земельных участков предполагаются рыночными. Таким образом, корректировка не применяется.

Корректировка на торг продавца и покупателя

При совершении сделки купли–продажи земельного участка первоначальная цена предложения объекта может быть снижена в процессе уторговывания между продавцом и покупателем.

Исследования ООО "Научно-практический Центр Профессиональной Оценки (НЦПО)" проведенные под руководством канд. техн. наук Е.Е. Яскевича, опубликованные в «Сборнике рыночных корректировок» СРК-2014 г. показали, что снижение стоимости в процессе торга для земельных участках в Москве составляет 7-14%. В качестве расчетной величины корректировки оценщик использовал среднее значение 11,5%.

Корректировка на функциональное назначение

Различное функциональное назначение земельных участков (разрешенное использова-ние) приводит к отнесению их в различные ценовые сегменты. Все подобранные объекты-аналоги возможно использовать в целях строительства объектов коммерческого назначения. Таким образом, данная корректировка не применяется.

Корректировка на вид права

При продаже объектов-аналогов №2 и №3 вид передаваемых прав – право долгосрочной аренды, а для объекта-аналога №1 – право собственности. В связи с этим, к объектам-аналогам №2 и №3 применена корректировка 0,94 в соответствии с данными «Сборника рыночных корректировок» СРК-2014 г. под ред. Е.Е. Яскевича.

Корректировка на район местоположения

Оценщиком были подобраны земельные участки, которые находятся в Москве пример-но на одинаковом расстоянии от центра, как и оцениваемый земельный участок. Таким образом, данная корректировка оценщиком не используется. В соответствии со «Сборни-ком рыночных корректировок» СРК-2014 г. под ред. Е.Е. Яскевича, удельная стоимость земельных участков, расположенных примерно на одинаковом расстоянии от центра Москвы, на местоположение не корректируется.

Корректировка на инженерную инфраструктуру

Для всех объектов-аналогов и для оцениваемых земельных участков имеется возможность подключения к необходимым инженерным коммуникациям. Поскольку по данному параметру различий между объектом оценки и аналогами нет, величина корректировки равна 0%.

Корректировка на имеющиеся на участке строения

Данная корректировка определяется на основе среднерыночных цен на имеющиеся на участке строения в зависимости от класса конструктивной системы и технического состо-яния объектов недвижимости. Данная корректировка в настоящем отчете не применялась, так как оцениваемый земельный участок рассматривается как свободный, а объекты-аналоги являются незастроенными.

Корректировка на разницу в общей площади

Площадь земельного участка играет важную роль, по причине того, что, земельные участки большой площади, как правило, в удельном выражении стоят дешевле (аналог скидки на «опт»).

Т.к. объект оценки и объекты аналоги сопоставимы по площади данная корректировка не производилась.

 

 

Таблица 6.2.2. Расчет рыночной стоимости земельного участка

Параметры

Объект оценки

Объект аналог №1

Объект аналог №2

Объект аналог №3

Цена предложения, руб.

1 950 000

1 600 000

1 700 000

Наличие строений

Нет

Нет

Нет

Нет

Корректировка, руб.

0

0

0

Скорректированная цена, руб.

1 950 000

1 600 000

1 700 000

Скорректированная цена, руб./м2

419

400

425

Передаваемые права на объект

Право собственности

Право долгосрочной аренды

Право собственности

Право долгосрочной аренды

Корректировка

0,940

1,000

0,940

Скорректированная цена, руб./м2

394

400

400

Финансовые условия

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Корректировка, %

0%

0%

0%

Скорректированная цена, руб./м2

394

400

400

Условия продажи

Типичные

Типичные

Типичные

Типичные

Корректировка, %

0%

0%

0%

Скорректированная цена, руб./м2

394

400

400

Снижение цены в процессе торгов

Рыночная стоимость

Цена предложения

Цена предложения

Цена предложения

Корректировка

-11,5%

-11,5%

-11,5%

Скорректированная цена, руб./м2

349

354

354

Дата продажи/Дата выставления на торги

апрель 2014 г.

апрель 2014 г.

апрель 2014 г.

апрель 2014 г.

Корректировка, %

0%

0%

0%

Скорректированная цена, руб./м2

349

354

354

Корректировка

0%

0%

0%

Скорректированная цена, руб./м2

349

354

354

Наличие коммуникаций

Коммуникации по границе

Коммуникации по границе

Коммуникации по границе

Коммуникации по границе

Корректировка, %

0%

0%

0%

Скорректированная цена, руб./м2

349

354

354

Площадь земельного участка

4 994

4 650

4 000

4 000

Корректировка

0,98

0,93

0,93

Скорректированная цена, руб./м2

342

329

329

Весовой коэффициент

0,35

0,37

0,28

Рыночная стоимость, руб./м2

334

Рыночная стоимость права аренды, руб.

1 667 996

 

 

 

 

 

7. Согласование результатов оценки и вывод итоговой рыночной стоимости

В соответствии с Федеральным стандартом оценки ФСО № 1, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки определяется на основе обобщения (согласования) результатов, полученных в рамках каждого из подходов.

Как правило, итоговая величина стоимости рассчитывается путем математического взвешивания результатов оценки, полученных различными подходами.

Рыночная стоимость земельного участка определеная в настоящем отчете исходя из стоимости 1 кв. м и соответствующей площади земельного участка с использованием одного оценочного подхода – сравнительного.

В соответствии с этим, необходимость в согласовании результатов оценки отпадает.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка общей площадью 4 994 кв. м, по состоянию на дату проведения оценки округленно составляет 1 667 996 (Один миллион шестьсот шестьдесят семь тысяч девятьсот девяносто шесть) рублей.

 

приложение 1. перечень использованных при проведении оценки данных И ИСТОЧНИКИ ПОЛУЧЕНИЯ ИСХОДНОЙ ИНФОРМАЦИИ

Правовая информация и стандарты

  1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая, часть вторая).
  2. Земельный Кодекс Российской Федерации.
  3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года (в редакции, действующей на дату проведения оценки).
  4. Федеральные стандарты оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденные приказами МЭРТ № 256, №255, №254 от 20 июля 2007 г.
  5. «Международные стандарты оценки» Международного комитета по стандартам оценки МСО 2011.
  6. «Европейские стандарты оценки» Европейской группы ассоциаций оценщиков, ЕСО 2012.
  7. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» (утверждены распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р).
  8. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» (утверждены распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р).
  9. Стандарты организации № СТ/1-ССПОД, СТ/2-ССПОД, СТ/4-ССПОД ОПЭО «Положение о системе стандартизации профессиональной оценочной деятельности», «Кодекс профессиональной деятельности оценщика», «Общие положения о порядке проведения оценки» (утверждены Решением Правления МСНО – НП «ОПЭО» от 4 июля 2008 года № 28/08).

Методическая информация

  1. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: 1996.
  2. Теоретические основы индивидуальной оценки земельных участков: Учебное пособие. – М. Учебный центр ФКЦ «Земля»: 2001.
  3. Особенности имущественных прав на земельные участки и их оценка: Учебное пособие. – М. Учебный центр ФКЦ «Земля»: 2000.
  4. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью. – М.: 1999.
  5. Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов. – М. 1997.
  6. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: учебник. – М.: 2002.
  7. Харрисон Г. Оценка недвижимости. – М.: 1994.

приложение 3. Перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

 В соответствии со статьей 146 (п. 2, пп. 6) НК РФ операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения и, следовательно, не облагаются НДС

 В соответствии со статьей 146 (п. 2, пп. 6) НК РФ операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения и, следовательно, не облагаются НДС

[3] В части, не противоречащей Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции и Федеральным стандартам оценки (ФСО)

[4] То же.

[5] Источник: Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256

[6]http://www.economy.gov.ru

[7] Источник: «Сценарные условия долгосрочного прогноза социально-экономического развития Российской Федерации до 2030 года» МЭР РФ, данные EnergyInformationAdministration (EIA) и ИНЭИ РАН

[8] Временной рубеж определяется использованием базы оценки ППС – 2014 год по сопоставлению ППС 2008 года, тогда как 2021 год – по сопоставлению ППС 2005 года

[9] В прогнозе в качестве основного критерия отнесения граждан к среднему классу определен уровень дохода свыше 6 прожиточных минимумов

[10] Источник: http://ru.wikipedia.org/

[11] Источник: http://www.knightfrank.ru/

[12] Под стоимостью замещения здесь понимается стоимость строительства улучшений в текущих ценах (с учетом прибыли инвестора-застройщика) за вычетом накопленного износа.